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● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

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  中國土地勘測規劃院副總工鄒曉雲對《投資者報》記者預測，2009年新出現的這些地王，最終修改規劃的可能會占據大多數，因為開發商高價拿下的地塊，一旦房地產市場出現波動，根本無法進行開發。

  點擊報名：8月3日京秦唐三地聯動北京大型看房團

  "潛力股"大龍

  "要集中資金支付地王的地款和開發費用，大龍地產未來兩年很可能出現零利潤。"北京聯達四方房地產經紀公司董事總經理楊少鋒在研究過大龍地產資金鏈後這樣判斷。

  當然，這樣的預期是以大龍地產能順利運作順義區後沙峪鎮天竺22號住宅用地為基礎。《投資者報》記者通過調查發現，大龍地產盡管確有很多"深藏不露"的實力，但其開發地王遠不是"蓋房-銷售-收錢"那麼簡單。

  50.5億元對於總資產僅有29.4億元、現金流量為6億餘元的大龍地產來說幾乎是不可能完成的任務。盡管來自北京市土地整理儲備中心的消息稱，大龍地產已經於2009年12月3日交齊首期地價款10.1億元，但業內仍認為這將是一場"小馬拉大車"的典型案例。

  但在2009年11月，大龍地產卻上演瞭一場華麗的轉身。其三季度財報顯示，1月至9月凈利潤2.14億元，比2008年同期的0.29億元增長瞭637.9%。而隨後在11月20日後沙峪鎮天竺22號住宅用地拍賣現場，大龍地產擊敗保利、遠洋、中建、龍湖等十餘傢行業"老大"，以50.5億元造就瞭北京年度地王。

  1月13日下午5點左右，記者來到大龍地產公司實地探訪。在見到公司辦公室副主任後，她以"領導全部在外省開會"為由拒絕瞭《投資者報》采訪要求。不過，記者正欲離去時卻巧遇該公司副總經理賈九泉。面對記者提出的年度凈利潤暴增的原因以及未來地王的運作計劃，賈九泉以一句"這是公司機密，對外誰都不說"回應，隨後匆匆離開。

  以50.5億元的天價在2009年11月奪得中央別墅區的"三料地王"之後，名不見經傳的大龍地產一夜成名。與此同時，這傢多次被扣上"ST"帽子且經常徘徊在退市邊緣的A股房企，近日卻成為機構熱捧的潛力股--其2009年凈利潤增長預計能達到122倍以上。

  此前默默無聞的大龍地產，因拿下北京年度地王而聲名大振，同時也激發瞭投資者的熱情。但細究之下不難發現，大龍地產的盈利算盤並非那麼簡單。

  盡管被外界熱捧，但大龍地產及其母公司對外卻始終三緘其口。

  近日安信證券率先預測：大龍地產三季報盈利大幅增長，符合市場預期。預計全年凈利潤增長122倍以上。而中金公司的研究報告也稱，大龍地產估計全年銷售額將超15億元，凈利潤2.98億元。

  新浪聲明：此消息系轉載自新浪合作媒體，新浪網登載此文出於傳遞更多信息之目的，並不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。

  另有知情人透露，大龍地產正籌劃參與順義新城及老城區舊城改造等眾多項目。再加上母公司手握哈牧集團4700畝建設用地，大龍地產的"後勁"十足。"各種資源的註入肯定會讓公司股價大幅上漲。"

  京郊"地主"的隱秘實力

  北京高策房地產顧問公司董事長李國平猜測："大龍開發最可能的策略就是引入一個或多個資金方，讓對方分享自己'資源'的同時借用對方的資本運作體系。"

  根據大龍地產官方網站介紹，大龍地產的母公司大龍城鄉建設開發總公司成立於1987年，隸屬北京市順義區人民政府，目前總資產近百億元，而大龍地產則是其唯一的開發企業。

  至此，大龍地產便成為券商與地產商研究的對象。盡管2009年財報尚未披露，但大龍地產的"飛躍"式增長已經被一致看好。

  在樓市整體瘋狂的2009年，由於在日漸升值的順義區擁有多個地價低廉的住宅項目，大龍地產業績十分向好。例如在2009年三季度實現利潤大增，就要歸功於裕龍花園三區，五裡倉公寓及濱河加建三個項目帶來的結算收入。

  2005年，大龍地產借殼"ST寧窖"在滬上市。而在2006年~2008年間，規模有限的大龍地產主營收入分別隻有4.65億元、3.26億元和1.37億元，凈利潤也隻有2958萬元、3785萬元和236萬元。

  此外值得一提的是，在大龍地產十大東名單中，除占股權超過50%的大龍城鄉建設開發總公司外，其餘9傢股東中有7傢是具有銀行背景的公司。由此可見大龍地產的信貸和融資能力絕不會差。

  小馬如何拉大車

  不過大龍地產究竟能否保持上升勢頭，關鍵問題在於年底拿下"天價地王"的運作。

  在那場鏖戰近兩百輪的競價中，大龍地產為勝利付出不小的代價：不僅要支付50.5億元的土地款，同時還要面對其樓面價高達29859元/平方米的壓力。

  雖然名為"大龍"，但在中國房地產界，大龍地產在規模上與龍頭房企相去甚遠。

  據相關規定，地價款的80%應在180天內交清，即2010年5月20日前，大龍開發需交清40.4億元人民幣。貸款達人~銀行房屋信貸借款教你如何輕鬆解決貸款問題

  "凡是進入順義開發項目的外來房企，十有八九要從大龍手中拿地。" 北京東隆房地產開發有限公司總經理胡宇宙告訴《投資者報》："大龍地產母公司實際控制人是北京市順義區人民政府，而大龍地產則掌控著順義區大部分土地的一級開發權。"大傢熟知的譽天下、麗宮別墅等項目就是從大龍手中拿地。"

  "很可能在大龍背後有資金方的支持，或許是順義區政府，或許是其他財團。"北京泛美地產顧問總監趙亮傑認為。"天價地王肯定不是大龍自己買單"。引入合作者共同開發，也許是大安定區房屋二胎龍地產的真正目的。

  公開資料顯示，目前大龍地產擁有164萬平方米項目儲備，土地儲備豐富，且49%集中在北京。對此，中投證券認為大龍地產2229元/平方米的土地成本較低，僅占預期售價18%，因此極具利潤空間和升值潛力。

  更有一種基於大龍地產背景的猜測認為：該公司造就出天價地王後根本無意開發，而是作為區屬國企對地方財政增長的一種"貢獻"。"對順義區政府來說，這不過是一個左手倒右手的過程"。一位長期在順義區做別墅的開發商透露。

  "大龍地產最後的賭註壓在瞭改規劃上。"1月13日下午5點半，一位大龍地產剛下班的員工(男)起初不太願意說，但後來看見旁邊沒人，便向記者透露。

  在不計成本、天價拿地進而推高房價上漲預期後，2009年誕生的一些地王又開始申請修改規劃。一位不願意透露姓名的開發商告訴記者，調整規劃，即使該地塊可售的總建築面積沒有發生改變，但可以改變項目的均好性，有利於提升銷售價格。

  2009年一個接一個的地王刺激瞭樓市神經，在業界感嘆房價飆漲之際，一些新地王卻悄然開始申請修改規劃。這似乎在重現2007年的場景。

  管理層的諱莫如深，增加瞭大龍地產的神秘感。不過有瞭解內情的開發商告訴記者，大龍地產的名字在順義地產界可是大名鼎鼎。

  "總價高達40.6億的廣渠路15號地，正式掀開去年的一輪國有房企搶地的熱潮，如今又開修改規劃的先河，跟隨者隨之浮出水面也在常理之中。"上述大龍地產員工表示。

大龍地產地王好當利潤堪憂

內容來自sina新聞

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-24/15482308766.shtml

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